¿Cómo comprar una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Cantabria? Guía completa de requisitos, límites y proceso de compra (2026)

Comprar una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Cantabria puede ser una excelente oportunidad para acceder a una vivienda a un precio inferior al del mercado. Sin embargo, este tipo de inmuebles está sujeto a una normativa específica que regula quién puede comprarlos, cuál puede ser su precio máximo y qué trámites administrativos deben cumplirse antes de formalizar la compraventa.

Desde Localia Inmobiliaria, especialistas en asesoramiento inmobiliario en Cantabria, explicamos de forma sencilla cuáles son los requisitos generales que debe cumplir un comprador de una VPO y qué aspectos conviene revisar antes de firmar cualquier contrato.

Importante: Cada vivienda protegida puede estar sujeta al plan de vivienda vigente en el momento de su calificación y a condiciones particulares. Por ello, siempre es recomendable estudiar cada expediente de forma individual. El presente artículo toma como base la normativa vigente en Cantabria y el informe elaborado por Localia Inmobiliaria sobre viviendas VPO de régimen general.

¿Qué es una Vivienda de Protección Oficial?

Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es una vivienda que ha recibido protección pública y cuya finalidad es facilitar el acceso a una vivienda habitual a personas o familias que cumplen determinados requisitos económicos y patrimoniales.

A cambio de disfrutar de un precio limitado por la Administración, el propietario debe respetar una serie de obligaciones durante el período de protección, entre ellas:

• destinar la vivienda a residencia habitual;
• respetar el precio máximo legal en caso de venta;
• solicitar, cuando sea exigible, autorización administrativa para transmitirla.

En Cantabria, estas viviendas se regulan principalmente por la Ley 5/2014, de Vivienda Protegida de Cantabria, además de la normativa estatal aplicable al plan de vivienda bajo el que fueron calificadas.

1. ¿Quién puede comprar una VPO en Cantabria?

Aunque existen particularidades según cada promoción, con carácter general el comprador debe cumplir simultáneamente varios requisitos.

Ser una persona física

Las viviendas protegidas están destinadas al acceso a la vivienda de particulares.

Por ello, normalmente no pueden adquirirse mediante sociedades mercantiles con fines de inversión.

Destinar la vivienda a residencia habitual

La vivienda debe convertirse en el domicilio habitual y permanente del comprador.

No puede adquirirse con la finalidad de:

• alquilarla como vivienda turística;
• utilizarla únicamente durante vacaciones;
• mantenerla vacía sin causa justificada;
• comprarla como inversión inmobiliaria.

La finalidad social de la vivienda protegida impide estos usos mientras dure el régimen de protección.

2. Inscripción en el Registro de Demandantes

Uno de los requisitos fundamentales es estar inscrito en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Cantabria, en la modalidad correspondiente a compra.

La inscripción:

• debe encontrarse vigente;
• tiene una duración de cuatro años;
• debe mantenerse activa durante toda la tramitación de la compraventa.

3. No disponer de otra vivienda

Con carácter general, quien solicita adquirir una VPO no puede ser propietario de otra vivienda.

La Administración también analiza otras situaciones como:

• usufructos;
• derechos de uso vitalicio;
• nuda propiedad;
• participaciones heredadas;
• porcentajes indivisos.

Es importante declarar cualquier derecho inmobiliario existente, ya que será la Dirección General de Vivienda quien determine si resulta compatible con la adquisición de la vivienda protegida.

Excepciones

Existen determinados supuestos donde sí puede autorizarse la compra, entre ellos:

• separación o divorcio con pérdida del uso de la vivienda;
• expropiaciones;
• actuaciones urbanísticas;
• situaciones acreditadas de vulnerabilidad o emergencia habitacional.

Cada caso requiere valoración administrativa individual.

4. Límites de ingresos

Uno de los aspectos más importantes para acceder a una VPO es el nivel de ingresos de la unidad familiar.

En las viviendas de régimen general, los ingresos familiares ponderados no pueden superar 4,5 veces el IPREM.

La Administración no utiliza el salario bruto, sino la suma de:

• base imponible general;
• base imponible del ahorro

de las declaraciones de IRPF de todos los miembros computables de la unidad familiar.

Límites orientativos (ejercicio 2025)

Estos importes son orientativos, ya que la Administración aplica coeficientes de ponderación y puede contemplar reglas específicas para determinadas situaciones familiares.

5. Precio máximo de venta

Una vivienda protegida no puede venderse libremente al precio que acuerden comprador y vendedor.

Existe un precio máximo legal, fijado por la Administración, que comprende:

• la vivienda;
• el garaje vinculado;
• el trastero vinculado.

Asimismo, no pueden pactarse pagos adicionales, primas o importes por mobiliario destinados a ocultar un sobreprecio.

6. ¿Es necesaria autorización administrativa?

En numerosas transmisiones de VPO sí.

Antes de firmar la escritura pública suele ser necesario obtener autorización administrativa del Gobierno de Cantabria.

El procedimiento habitual comprende:

1. solicitar el informe de precio máximo;
2. comprobar que el comprador cumple los requisitos;
3. presentar la solicitud de autorización;
4. esperar la resolución administrativa;
5. otorgar la escritura pública dentro del plazo autorizado.

7. Documentación habitual del comprador

Entre la documentación que normalmente debe aportarse destacan:

• DNI o NIE;
• Libro de Familia (cuando proceda);
• declaración del IRPF;
• certificados tributarios si no existe declaración;
• certificado del Registro de Demandantes;
• índice de titularidades del Registro de la Propiedad;
• documentación de otros inmuebles si existieran;
• autorizaciones para consulta de datos por la Administración.

8. ¿Qué ocurre con el contrato de arras?

Cuando se firma una reserva o un contrato de arras sobre una VPO, es muy recomendable incluir una condición suspensiva.

Es decir, que la eficacia del contrato quede condicionada a:

• que el comprador reúna los requisitos legales;
• que el precio máximo sea confirmado;
• que la Administración autorice la transmisión.

Esta previsión aporta seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor y evita problemas si finalmente la operación no puede autorizarse.

Errores frecuentes al comprar una VPO

Entre las incidencias que más habitualmente detectamos en operaciones de vivienda protegida destacan:

• iniciar la compra sin estar inscrito en el Registro de Demandantes;
• superar el límite de ingresos sin saberlo;
• ocultar participaciones en otras viviendas heredadas;
• pactar un precio superior al autorizado;
• firmar unas arras sin contemplar la autorización administrativa;
• pensar que una VPO puede destinarse libremente al alquiler turístico o como segunda residencia.

Conclusión

Las Viviendas de Protección Oficial representan una excelente oportunidad para acceder a una vivienda en Cantabria, pero también exigen el cumplimiento de una normativa específica destinada a garantizar su función social.

Antes de iniciar cualquier operación conviene verificar aspectos tan relevantes como la inscripción en el Registro de Demandantes, los límites de ingresos, la inexistencia de otras viviendas compatibles, el precio máximo autorizado y, cuando sea necesario, la autorización administrativa para la transmisión.

Contar con asesoramiento especializado desde el inicio puede evitar retrasos, incidencias e incluso la imposibilidad de formalizar la compraventa.

¿Necesitas comprar o vender una vivienda VPO en Cantabria?

En Localia Inmobiliaria ponemos a tu disposición un equipo especializado en vivienda protegida, promoción inmobiliaria y consultoría jurídica para ayudarte durante todo el proceso.

Localia Inmobiliaria – Consultoría especializada en inmuebles residenciales, comerciales, industriales y de inversión.